Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre aux investisseurs immobiliers la possibilité de choisir entre deux modes de calcul de leur revenu imposable : le régime réel et le régime forfaitaire. Bien que plus complexe, le régime réel offre l'avantage de déduire les charges réelles engagées pour la location du bien.
Charges directement liées au bien loué
Les charges directement liées au bien immobilier loué regroupent les dépenses nécessaires au bon fonctionnement du logement et à sa mise en location. Ces charges sont déductibles en LMNP au réel.
Charges locatives
Les charges locatives regroupent les frais liés à la propriété du bien, notamment :
- Taxe foncière : Cette taxe annuelle est due par le propriétaire du bien immobilier et est déductible dans le cadre du régime réel. Par exemple, pour un appartement de 70m² situé à Lyon, la taxe foncière annuelle peut s'élever à 600€.
- Impôts locaux : Les impôts locaux, tels que la taxe d'habitation ou la taxe sur les ordures ménagères, sont également déductibles. Pour un appartement de 65m² à Marseille, les impôts locaux peuvent s'élever à environ 350€ par an.
- Frais de copropriété : Les frais de copropriété, comprenant les charges courantes et les travaux réalisés dans l'immeuble, sont déductibles en proportion de la part du bien loué. Pour un appartement de 80m² dans un immeuble parisien, les frais de copropriété peuvent s'élever à 200€ par mois.
Frais d'entretien et de réparation
Les travaux d'entretien courant, tels que la peinture, la réparation des fuites d'eau ou le remplacement des éléments usés, sont déductibles en LMNP au réel.
- Réparations de nature exceptionnelle : Les réparations de nature exceptionnelle, comme la réfection de la toiture ou la mise aux normes électriques, sont également déductibles. Par exemple, la réfection de la toiture d'une maison de 100m² à Bordeaux peut coûter environ 5 000€.
Il est important de noter que les travaux d'amélioration ou d'extension du bien ne sont pas déductibles en LMNP au réel.
Primes d'assurance
Les primes d'assurance liées à la location du bien sont également déductibles en LMNP au réel. Elles comprennent :
- Assurance habitation : La prime d'assurance habitation couvrant les risques liés au logement est déductible. Pour un appartement de 45m² à Nantes, la prime d'assurance habitation peut s'élever à 150€ par an.
- Assurance loyers impayés : La prime d'assurance loyers impayés, qui protège le propriétaire contre les impayés de loyer, est également déductible. Pour un appartement de 60m² à Lille, la prime d'assurance loyers impayés peut s'élever à 100€ par an.
- Assurance responsabilité civile : La prime d'assurance responsabilité civile, qui couvre les dommages causés à des tiers, est déductible. Cette prime est généralement incluse dans l'assurance habitation.
Charges liées à la location
En plus des charges liées au bien lui-même, il existe des dépenses liées à la mise en location et à la gestion du bien. Ces charges sont également déductibles dans le cadre du régime réel en LMNP.
Frais de gestion
Les frais de gestion regroupent les dépenses liées à l'administration et à la gestion de la location du bien.
- Honoraires d'un professionnel : Si vous confiez la gestion locative à un professionnel, les honoraires facturés sont déductibles. Pour un appartement de 55m² à Strasbourg, les honoraires d'un professionnel peuvent s'élever à 8% du loyer annuel.
- Frais de gestion en direct : Si vous gérez vous-même la location, les frais engagés pour la gestion du bien (déplacements, communication, etc.) sont déductibles. Par exemple, les frais de téléphone liés à la gestion locative peuvent s'élever à 20€ par mois.
Frais de location
Les frais de location regroupent les dépenses liées à la mise en location du bien.
- Honoraires d'agence : Les honoraires d'agence facturés pour la recherche d'un locataire sont déductibles. Pour un appartement de 70m² à Nice, les honoraires d'agence peuvent s'élever à un mois de loyer.
- Frais de rédaction du bail : Les frais engagés pour la rédaction du bail, tels que les frais de notaire, sont déductibles. Ces frais peuvent s'élever à environ 150€.
Frais de recouvrement
Les frais engagés pour recouvrer les loyers impayés, tels que les honoraires d'un huissier, sont déductibles en LMNP au réel.
Aménagements et travaux
Les travaux d'aménagement et de rénovation du bien loué peuvent être déductibles en LMNP au réel sous certaines conditions. Ces travaux doivent être nécessaires à la location du bien et doivent être engagés après la mise en location.
Conditions de déductibilité
Les travaux doivent également être réalisés pour rendre le logement conforme à la destination louée et aux normes en vigueur.
Aménagements nécessaires à la location
- Aménagement pour rendre le logement conforme à la destination louée : Par exemple, si vous louez un studio meublé, l'aménagement de la cuisine et de la salle de bain est déductible. L'aménagement d'une cuisine équipée dans un studio peut coûter environ 3 000€.
Travaux de mise en conformité
- Réaliser des travaux pour répondre à des normes obligatoires : Par exemple, si vous louez un logement qui ne respecte pas les normes d'isolation thermique, les travaux de mise en conformité sont déductibles. La mise aux normes d'isolation thermique d'un appartement de 60m² peut coûter environ 2 000€.
Exemple concret : Imaginons que vous louez un appartement de 65 m² à Bordeaux pour 900 € par mois. Les charges déductibles peuvent inclure :
- La taxe foncière annuelle de 450 €.
- Les frais de copropriété mensuels de 100 €.
- La prime d'assurance habitation annuelle de 120 €.
- Les honoraires d'un professionnel pour la gestion locative, facturés à 8% du loyer annuel (soit 864€ par an).
- Des travaux de rénovation de la salle de bain à hauteur de 1 500 €.
Dans ce cas, les charges déductibles s'élèveraient à 3 034 € par an.
Charges indirectes déductibles
Il existe également des charges indirectes déductibles en LMNP au réel, liées à votre activité de loueur en meublé non professionnel.
Frais professionnels
- Frais de déplacement : Les frais engagés pour vous rendre sur le bien loué sont déductibles. Les frais de déplacement pour un trajet de 100km en voiture peuvent s'élever à environ 20€.
- Frais de communication : Les frais de téléphone, d'internet et d'abonnement à des services professionnels liés à la location sont déductibles. Les frais d'internet pour un abonnement professionnel peuvent s'élever à 30€ par mois.
- Frais de formation : Les frais de formation complémentaire en gestion locative ou en technique immobilière sont déductibles. Une formation en gestion locative peut coûter environ 500€.
Frais de comptabilité et de gestion
Les frais de comptabilité et de gestion regroupent les dépenses liées à la tenue de la comptabilité et à la gestion administrative de la location.
- Frais de comptabilité : Les honoraires de votre comptable sont déductibles. Les honoraires d'un expert-comptable pour la gestion d'un LMNP peuvent s'élever à 300€ par an.
- Frais de gestion : Les frais engagés pour la gestion administrative de la location, comme les frais de banque ou les frais de courrier, sont déductibles. Les frais bancaires liés à un compte professionnel peuvent s'élever à 15€ par mois.
Amortissement
L'amortissement est une charge déductible en LMNP au réel qui correspond à la dépréciation du bien loué au fil du temps. Il permet de tenir compte de la perte de valeur du bien due à l'usure et au vieillissement.
Calcul de l'amortissement
Le calcul de l'amortissement dépend de la durée de vie du bien et de sa valeur d'acquisition. La durée de vie du bien est définie par l'administration fiscale, et la valeur d'acquisition correspond au prix d'achat du bien majoré des frais d'acquisition.
Différents types d'amortissement
- Amortissement linéaire : L'amortissement linéaire consiste à répartir la dépréciation du bien de manière égale sur toute la durée de vie du bien. Par exemple, pour un bien immobilier acquis 150 000€ avec une durée de vie de 20 ans, l'amortissement linéaire annuel sera de 7 500€.
- Amortissement dégressif : L'amortissement dégressif consiste à déduire une plus grande part de la dépréciation du bien au début de sa durée de vie, et une part moins importante à la fin de sa durée de vie. Pour un bien immobilier acquis 100 000€ avec un taux d'amortissement dégressif de 20%, l'amortissement de la première année sera de 20 000€.
Exemple concret : Imaginons que vous ayez acheté un appartement pour 180 000 € et que la durée de vie du bien soit de 30 ans. En utilisant un amortissement linéaire, vous pourrez déduire chaque année 6 000 € (180 000 € / 30 ans).
Charges non déductibles
Certaines charges ne sont pas déductibles en LMNP au réel. Il est important de les identifier afin de ne pas les inclure dans votre déclaration de revenus.
- Charges personnelles : Les charges ne relevant pas de la location, comme l'abonnement à une salle de sport, les frais de vêtements ou les frais de restauration, ne sont pas déductibles.
- Frais liés à des investissements personnels : Les investissements non liés à la location, comme l'achat d'un bien personnel, ne sont pas déductibles.
- Charges engagées avant la mise en location : Les charges engagées avant la mise en location du bien, comme les frais de rénovation avant la location, ne sont pas déductibles.
Optimisation des charges déductibles
Il est important de bien choisir les charges déductibles en LMNP au réel pour maximiser vos avantages fiscaux.
Stratégies d'optimisation
- Bien choisir les charges : Il est essentiel de se renseigner sur la législation en vigueur pour déterminer quelles charges sont réellement déductibles. Consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal peut être judicieux.
- Tenue rigoureuse des comptes : Une tenue rigoureuse des comptes permet de justifier les charges déductibles auprès de l'administration fiscale. Utilisez un logiciel de comptabilité adapté au régime LMNP.
- Délégation à un professionnel : Le recours à un professionnel de l'immobilier, comme un gestionnaire locatif ou un expert-comptable, peut simplifier la gestion et l'optimisation des charges. Un professionnel peut vous aider à identifier les charges déductibles et à optimiser votre stratégie fiscale.
Conseils et précautions
- Respecter les conditions de déductibilité : Il est important de respecter les conditions de déductibilité des charges pour éviter des erreurs et des pénalités.
- Se renseigner auprès des organismes compétents : Consulter les sites internet de l'administration fiscale et des organismes spécialisés pour obtenir des informations actualisées sur la législation fiscale. L'administration fiscale met à disposition des guides et des brochures pour les investisseurs en LMNP.
Le régime réel en LMNP offre la possibilité de déduire de nombreuses charges liées à la location du bien. En adoptant une stratégie fiscale adaptée et en veillant à respecter les conditions de déductibilité, les investisseurs immobiliers peuvent optimiser leurs revenus et minimiser leur impôt. Il est toutefois recommandé de se renseigner auprès d'un professionnel pour obtenir des conseils personnalisés et s'assurer du bon respect de la législation fiscale.
